日本是如何控制房价的?

原文首发于《中国报道周刊》,感谢“万方的曹方”的投递!本文略有删节。】

日本,曾经是世界房价最高的国家(注:如今是不是我也不知道,恐怕中国有超越的可能),东京大阪天价的房屋,曾经给日本社会带来巨大问题。十年前到日本,面对一套公寓三千万的价格,我这个中国人曾经十分肝儿颤。到日本的中国人,有时会发现若干颇有成就的日本同事住的地方貌似狗窝。没办法,中国人会买不起房,日本人一样会有这样的问题。

由于日本工资高,它的问题倒没有中国那样严重。可是,在一个成熟的社会,让一个白领把一半或者三分之一工资还房贷,还是一个疯狂的想法,这足以让他的家庭生活进入不安定状态,并用选票政府叫板。

日本政府当年一定曾经绞尽脑汁思考怎样在这样的局面下解决问题,而且,由于当时日本的高房价没有任何一个国家可及,这种解决方案必然不能是一个头疼医头,脚疼医脚的东西。

现在,日本房价高涨已经过去二三十年了,而日本社会反而益发稳定,说明他们的招数很有效果,那,我们怎么不可以借鉴呢?

事实是,当我到日本以后,发现了一个相互矛盾的现象。

日本房价是高不可攀的
黄金地段的日本房价是高不可攀的

那就是,第一,房价高昂,即便是金领白领也不乏住狗窝的;第二,很多低收入者却住着宽敞的大房子,而且到处可以看到空空无人的公寓。

这个现象的背后,就是日本政府解决高房价引发社会动荡问题的答案。

当1980年代到1990年代,日本开始出现房价飞涨现象之后,日本也曾陷入我们目前的困境。为了解决这个不能涨,不能降,也不能“不涨不降”的难题,日本政府采取的措施是:大建公用住宅。

在日本,各县(即省)建有大批“县营住宅”,各市建有大批“市营住宅”,专门提供低收入者居住。所用均为国有土地,建筑多为高层单元住宅,除了交通多不甚方便外,其居住质量并不低于普通公寓。

这种做法,让日本底层买不起房的民众,可以住进市营、县营住宅,而无需在商品房的天价面前变成社会动荡的因素…

是啊,咱们中国早就开始建经适两用房啦,不过效果可不象预想的那样好。第一是数量不够,第二抽选可以抽出“五联号”来!

并且,日本的公共住宅和我国目前的经适两用房,有一个致命的不同:只租不卖。

在早期,日本还有一个租公房者定期搬家的制度。也就是说租了公房只能住两年,过了以后你就得重新参加抽签,公家帮你搬家换到新的地方。房子固然是有,但是不允许你连续居住,这就让弄到公房然后偷偷转手高价出租者成本骤增。

窃以为,正是这一点,让制度性腐败对此无从下手。

据说,乾隆年间河南大灾,周围各省不是大量涌进灾民造成社会问题,就是地方官拒绝灾民入境遭到舆论攻击。只有江南总督李卫那里处理的最好。理由很简单,李卫舍粥,里面必加苇杆,稻草,灰土这些稀奇古怪的添加物。于是,到江南的河南灾民,吃是吃得饱,但是吃不好,有灾时不得不来,灾过后谁也不愿意赖在他这里不走。

日本人的制度是比较成熟的,除此之外,还有几条对租公房者的限制:第一,定期的收入审核,超出收入的不允许驻在,或者收取高额房租;第二,公房分级,白领也可以住公房,但房费较高,等等。

日本政府当年就是在全民对高房价的愤怒之中大造公用住宅,缓解社会压力,现在看来,是造多了。再加上日本人口逐年递减,现在日本稍微偏远的地方,可以看到有很多公用住宅的信箱上糊着牛皮纸——这表示空房没人住的意思。

日本的“经济适用房”质量不低于国内的别墅区
日本的“经济适用房”质量不低于国内的别墅区

从日本的经验看,中国其实并不存在房子危机,房价也没必要这么高——日本的人口密度和房屋建造成本远高于中国,而日本的房子供应却达到了过剩,所以中国完全可以解决国民的住房问题。

说句不好听的话,中国的“房价恐慌”是房地产商、兜售地皮的政府以及他们的联盟制造的,非如此,不能把各位钱包里的银子拿走。

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11 Replies to “日本是如何控制房价的?

  1. 在以往,西方学者常说中国政治是极权主义。但现在中国的危险在于权力和资本走到了一起,并且在很多场合,权力是为资本服务的。这种结合比单纯的资本的力量要大很多,比单纯的政治极权的力量也要大得多,可以把此称为资本极权主义。

    在政治极权主义时代实行的是计划经济。如上所说,政府和人民之间有一种隐性契约,只给你很低的工资,但是也要提供给你一套保障和福利制度,尽管这种保障也只是低水平的。但在资本极权主义的情形下,没有任何契约关系。这个社会里,个体都是原子化的,没有组织的,一旦发生冲突,就只能诉诸暴力。

    这些年中国社会所发生的所有这样那样的恶性事情,大都和社会解体有关。如果不能正视社会解体,那么社会群体之间的公开对立和冲突将变得不可避免。

    中国所面临的选择并不多,要么任其自然,让社会冲突甚至暴力冲突发生,要么通过改革达到各社会阶层的大和解。遏制社会冲突和社会大和解是一个事情的两个方面。

    如何应付社会解体之后的社会冲突?这是中国社会面临的最严峻的挑战。在化解冲突过程,强调法制和法治并没有错,但光强调法制或者法治可能已经无济于事了,因为在没有任何社会信任的前提下,法律已经失去了效用。

    最重要的是加快建设有助于社会共同体重建的社会制度。在这方面,尽管中国可以走自己的路,但不管怎样的路径,也避免不了全体人民可以共享的公民权的建设。

    本世纪开始的社会改革包括社会保障、医疗卫生和教育等,无疑是公民权的主要组成部门。社会改革尽管已经成为中国改革的重要议程,但这些年的进展并不顺利。虽然政府努力不少,但既得利益之间很难达成妥协,更不用说是既得利益和人民之间的妥协了。

    从各个方面来看,中国实际上已经进入了一个改革与社会冲突赛跑的阶段。如果政府不能努力促成各社会群体之间的大妥协,那么社会的激进化就会接踵而至。

  2. 一楼看到“社会”的重要性我很赞同。
    但看了后文发现,似乎有点自相矛盾:一楼居然想让政府担负起“社会”的职能。

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  4. 日本人的房子真不错!
    日本最穷的县就是冲绳县,还是中国人自己没本事保护不住,被日本人抢走的。

  5. 中国人口多吗,有关人员没调查研究清楚,太多错误数据,““`无语

  6. 中国最大的强盗是地方政府,中央给民众10的好处,让地方可以掠取9%实际享受资本的是官僚家族。

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